Richiedere un mutuo per acquistare all’asta
Acquistare un immobile all’asta non significa necessariamente disporre subito dell’intera somma necessaria. Anche nelle vendite giudiziarie è possibile ricorrere a un finanziamento bancario per coprire, in tutto o in parte, il saldo del prezzo di aggiudicazione.
La possibilità è espressamente prevista dall’ordinamento, ma richiede una pianificazione più accurata rispetto a una normale compravendita. Nelle aste, infatti, l’aggiudicazione e il successivo pagamento del prezzo sono vincolati alle scadenze stabilite dall’ordinanza di vendita: per questo la fattibilità del finanziamento deve essere verificata prima di presentare l’offerta.
Il quadro normativo di riferimento
Il riferimento principale è l’art. 585, comma 3, del Codice di procedura civile, che disciplina il versamento del prezzo mediante un contratto di finanziamento.
La norma prevede che il prezzo possa essere versato attraverso l’erogazione di un finanziamento che stabilisca:
• il versamento diretto delle somme alla procedura
• la costituzione di una garanzia ipotecaria di primo grado sullo stesso immobile acquistato
In questo caso, il contratto di finanziamento viene indicato nel decreto di trasferimento e il Conservatore dei registri immobiliari non può trascrivere il decreto se non contestualmente all’iscrizione dell’ipoteca concessa a garanzia del finanziamento.
La gestione dei tempi procedurali
A differenza delle compravendite nel mercato libero, in cui le parti possono concordare liberamente i termini per il rogito, nelle aste giudiziarie il termine per il versamento del saldo prezzo è perentorio e non prorogabile.
Il mancato versamento del prezzo entro la scadenza comporta conseguenze particolarmente rilevanti. L’art. 587 c.p.c. prevede la decadenza dall’aggiudicazione e la perdita della cauzione a titolo di multa, oltre alla possibilità che l’aggiudicatario inadempiente sia chiamato a pagare l’eventuale differenza tra il prezzo della nuova vendita e quello della precedente, secondo quanto previsto dalla norma.
Per questa ragione, la richiesta di mutuo deve precedere la presentazione dell'offerta. È indispensabile richiedere alla banca una pre-delibera reddituale (o delibera di fattibilità), attraverso la quale l'istituto accerta la capacità contributiva del richiedente e definisce il tetto massimo finanziabile prima della partecipazione alla gara.
Quanto può finanziare la banca?
Non esiste una percentuale unica valida per tutti i mutui destinati all’acquisto di immobili all’asta. L'importo finanziabile dipende dalla valutazione della banca, dal profilo economico del richiedente, dalle caratteristiche dell'immobile e dal tipo di finanziamento.
Per il credito fondiario, l’art. 38 del Testo unico bancario e la relativa disciplina stabiliscono un limite ordinario di finanziamento pari all’80% del valore dei beni ipotecati, elevabile fino al 100% in presenza di garanzie integrative previste dalla normativa (ad esempio, la garanzia statale del Fondo Prima Casa gestito da CONSAP, in presenza dei relativi requisiti).
Questo non significa, però, che chi acquista all’asta possa automaticamente ottenere un mutuo pari all’80% del prezzo di aggiudicazione. La banca effettua la propria valutazione e può applicare criteri e condizioni differenti in relazione alla specifica operazione.
Come si svolge il finanziamento
Una volta verificata preventivamente la fattibilità dell’operazione, il percorso può essere sintetizzato in alcune fasi:
1. Analisi della documentazione dell’immobile: la banca deve poter valutare il bene che sarà posto a garanzia del finanziamento. Per questo è opportuno sottoporle con anticipo la documentazione disponibile relativa al lotto, verificando quali atti siano necessari per la propria istruttoria. L’analisi non riguarda soltanto il valore economico dell’immobile: assumono rilievo anche le sue caratteristiche catastali, urbanistiche e edilizie e la situazione giuridica.
2. Valutazione del richiedente e dell’immobile: la banca esamina la capacità del richiedente di sostenere il finanziamento e procede alle verifiche previste dalla propria istruttoria. La valutazione preventiva consente di arrivare alla gara con un quadro più definito, ma non elimina la necessità degli adempimenti successivi all’aggiudicazione.
3. Presentazione dell’offerta e aggiudicazione: se l’immobile viene aggiudicato, l’acquirente deve rispettare il termine previsto per il pagamento del saldo. Il finanziamento deve, quindi, essere già sufficientemente impostato perché dopo l’aggiudicazione possano essere completati gli adempimenti necessari alla sua erogazione. È proprio questo il motivo per cui non si deve attendere l’aggiudicazione per iniziare a cercare il mutuo: poiché il termine per il pagamento del prezzo continua a decorrere indipendentemente dai tempi dell’istruttoria bancaria, attivarsi tardivamente espone l’aggiudicatario al rischio di non riuscire a ottenere il finanziamento in tempo utile.
4. Erogazione del finanziamento: nel caso previsto dall’art. 585, comma 3, c.p.c., il finanziamento prevede il versamento diretto delle somme alla procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sullo stesso immobile acquistato. La banca, pertanto, si dovrà coordinare con la procedura affinché il pagamento avvenga entro il termine stabilito.
5. Decreto di trasferimento e ipoteca: una volta effettuato il pagamento del prezzo secondo le modalità previste dalla procedura, si procede al trasferimento dell’immobile. Nel caso disciplinato dall’art. 585, comma 3, il contratto di finanziamento viene indicato nel decreto di trasferimento e l’iscrizione dell’ipoteca a garanzia del finanziamento è collegata alla trascrizione del decreto. Il meccanismo previsto dalla norma consente così di coordinare pagamento del prezzo, trasferimento dell’immobile e costituzione della garanzia ipotecaria.
In sintesi, il mutuo può consentire di acquistare un immobile all’asta anche senza disporre dell’intero prezzo, ma richiede una pianificazione preventiva: occorre valutare le proprie risorse, verificare la fattibilità del finanziamento e analizzare le condizioni della vendita prima di formulare l’offerta.
Nelle vendite giudiziarie, quindi, il finanziamento va organizzato prima dell’aggiudicazione, non dopo: una volta aggiudicato l’immobile, il termine per il pagamento del prezzo è già stabilito dalla procedura e deve essere rispettato.